2026年全租·月租合同检查清单 - 防止被骗的完全指南

前言：全租诈骗时代，签约前必须了解的事项

从2024年到2026年的今天，全租（一次性保证金租赁）诈骗已成为韩国房地产市场最严重的社会问题之一。据国土交通部统计，2024年全年全租诈骗举报案件约达18,000起，累计损失金额超过数万亿韩元。2025年，所谓的"别墅王"事件、滥用信托公司诈骗等新手法不断涌现。进入2026年，受害案件仍未减少。受害者中相当多的是刚步入社会的年轻人、新婚夫妇、单人家庭等房地产经验匮乏的群体，一次错误的合同就可能夺走一生积蓄的悲剧不断重演。

全租和月租合同不是简单的文书手续，而是涉及数千万到数亿韩元保证金的财产交易，是法律上权利关系极其复杂的合同。全租合同是租户将全额保证金交给房东、无需支付月租即可居住的模式，因此如果房东的财务状况或房产的权利关系存在问题，租户就有失去全部保证金的风险。月租合同同样涉及保证金，合同期间可能发生各种纠纷，同样需要谨慎对待。

本文是为以下人群撰写的：

• 首次独立生活，即将签署全租或月租合同的职场新人
• 正在寻找新居的新婚夫妇
• 即将搬家，想重新审视合同流程的现有租户
• 希望帮助子女准备独立生活的父母
• 看到全租诈骗新闻后感到不安的所有租户

接下来，我们将从全租·月租合同的基础知识开始，涵盖签约前确认事项、签约当天检查清单、签约后立即要做的事项、各类诈骗预防方法以及保证金退还等租赁合同的全部过程，逐一为您详细说明。如果您能读完本文并加以实践，就能将全租诈骗风险降到最低，开始安全的居住生活。

1. 全租·月租基础知识

1.1 全租 vs 月租 vs 半全租：有什么不同？

韩国的租赁市场大致分为全租、月租和半全租三种类型。准确理解每种类型的特点和优缺点，是安全签约的第一步。

类别	全租（一次性保证金租赁）	月租（月付租金）	半全租
定义	支付全额保证金后免月租居住	少量保证金+每月支付租金	中等保证金+少量月租
保证金规模	非常高（数亿韩元）	较低（数百万至数千万韩元）	中等（数千万至数亿韩元）
月支出	无（仅物业费）	有（每月租金）	有（少量月租）
优点	无月住房费用，保全大笔资金	初始资金压力小	全租与月租的折中
缺点	保证金退还风险，诈骗风险	每月固定支出，资产积累困难	兼具全租和月租的缺点
诈骗风险等级	非常高	相对较低	较高

全租是韩国特有的租赁制度，租户将相当于房价60~80%的大笔资金作为保证金交给房东，无需支付月租即可居住。合同到期时全额退还保证金，但房东无法或故意拒绝退还保证金的情况正是全租诈骗的核心。月租是支付较少保证金并每月支付固定租金的方式，初始资金压力较小，但每月有固定支出。半全租是全租和月租的中间形态，将一定规模的保证金与少量月租相结合。

1.2 住宅租赁保护法要点整理

《住宅租赁保护法》是保护租户住房稳定的核心法律。您必须熟悉该法律的主要内容。

对抗力是指租户在接收住房并完成迁入申报后，从次日起可以向第三方（新房东、拍卖中标者等）主张自己租赁合同的权利。即使房屋被出售或进入拍卖程序，拥有对抗力的租户仍可在合同期限内继续居住，保证金也受到保护。

优先清偿权是指租户在具备对抗要件（房屋交付+迁入申报）并在租赁合同上获得确定日期后，当该房产进入拍卖时，可以比后顺位权利人优先获得保证金退还的权利。这正是必须获得确定日期的原因。

最优先清偿权是为小额租户提供的特殊保护制度。保证金在一定金额以下的小额租户，在拍卖时可以比其他债权人最优先获得部分保证金退还。以2026年为标准，首尔地区保证金在1.65亿韩元以下的租户最高可获得5,500万韩元的最优先清偿（各地区金额不同）。

合同续签请求权（2+2年）：租户可以在合同到期前6个月至2个月期间要求续签合同，房东没有正当理由不得拒绝。通过此制度，在最初2年合同期满后可再续2年，共保障4年居住。但该权利仅限行使一次，房东以自住为由拒绝的情况属于例外。

租金涨幅上限制（5%）：续签合同时，租金（全租保证金或月租）的涨幅不得超过上次合同的5%。这是为了防止租户住房费用急剧增长的制度。

2. 签约前必须确认的事项

2.1 登记簿誊本的解读方法

登记簿誊本是确认房产权利关系的最重要公共文件。任何人都可以在网络登记所（iros.go.kr）上查阅，每份费用为1,000韩元（仅查阅700韩元）。签约前必须自行获取并确认，仅靠中介出示是不够的。

登记簿誊本主要由标题部、甲区和乙区三部分组成。

• 标题部：记载房产的地址、面积、结构、用途等物理现状。务必确认实际访问的地址与登记簿上的地址一致。
• 甲区（所有权相关）：确认现任所有者是谁，所有权上是否存在假扣押、假处分、预告登记等。需要将所有者与合同对方（房东）的身份证进行核对，确认是否为同一人。如果存在假扣押，意味着房东存在债务问题，必须格外小心。如果有信托登记，未经信托公司同意合同可能无效，因此必须向信托公司确认。
• 乙区（所有权以外的权利）：记载抵押权、全租权等所有权以外的权利。根抵押权是银行等金融机构设定的贷款担保，根抵押金额越大，拍卖时租户收回保证金的可能性就越低。

2.2 建筑物台账确认

建筑物台账是记录建筑的建筑许可、用途、面积、结构等信息的公共文件。可以在政府24门户网站（gov.kr）免费查阅。虽然与登记簿誊本同等重要，但很多租户往往忽略此文件。

• 确认是否为违法建筑：如果建筑物台账记载的用途与实际使用用途不同（例如：将商业设施用作住宅），则可能构成违法建筑。在违法建筑上办理迁入申报，对抗力可能不被认可，保证金保护将成为不可能。
• 确认违规建筑标记：如果建筑物台账上标注了"违规建筑"，意味着存在未经许可的扩建或用途变更。此类建筑可能无法办理全租保证金退还保证，必须避免。
• 确认面积：确认建筑物台账上的面积、实际面积和合同中记载的面积是否全部一致。如有不一致，可能存在违法扩建的情况。

2.3 出租人（房东）确认

在登记簿誊本中确认所有者后，还必须彻底核实实际签约对方是否确实是该所有者本人。

• 身份证核对：务必将登记簿誊本上所有者的姓名、居民登记号码（包括后半部分）与签约对方的身份证进行核对。理想情况下还应确认身份证的真伪（利用政府24身份证真伪确认服务）。
• 与代理人签约时的注意事项：如果不是与房东本人而是与代理人签约，必须确认以下文件：(1) 房东的印鉴证明（3个月内签发），(2) 盖有印鉴的委托书，(3) 房东的身份证复印件，(4) 代理人的身份证原件。如有可能，直接致电房东确认代理人签约事宜是最安全的做法。
• 法人所有物业须注意：如果所有者不是个人而是法人，需要通过法人登记簿誊本确认代表人，并要求提供法人印鉴证明和营业执照。特别是如果新近成立的法人拥有多处房产，可能是用于缺口投资或全租诈骗目的的空壳公司，需格外警惕。

2.4 市价调查

确认全租保证金相对于房产实际市价是否合理，是避免空壳全租的最基本方法。请利用以下权威的市价查询渠道。

• 国土交通部实际成交价公开系统（rt.molit.go.kr）：可以查看实际成交的买卖价和全租价的政府官方系统。务必查看同一小区、同面积的最近成交记录。
• KB房地产市价（kbland.kr）：国民银行提供的市价信息，对于公寓来说可信度非常高。可以查看买卖市价与全租市价的比率（全租价率）。
• Naver房地产（land.naver.com）：适合查看当前在售房源的价格。但由于是挂牌价（期望价格），可能与实际成交价存在差异。
• 韩国房地产院 房地产Tech（www.reb.or.kr）：可以查看各地区全租价格指数和市场动态。

安全的全租价率标准：全租保证金为买卖市价的60%以下较为安全，超过70%需要注意，80%以上则空壳全租风险非常高。尤其是别墅、多户住宅、officetel等与公寓相比市价更难把握且价格下跌风险更大，需要更加保守地判断。

3. 签约当天检查清单

3.1 合同必备记载事项

合同是发生纠纷时最重要的证据材料。务必确认以下10项内容完整且准确地记载在合同中。

1. 房产信息：确认地址、面积、结构、用途与登记簿誊本及建筑物台账一致
2. 出租人（房东）信息：姓名、居民登记号码、地址、联系方式 - 确认与登记簿誊本所有者为同一人
3. 承租人（租户）信息：本人的姓名、居民登记号码、现住址、联系方式
4. 保证金总额：全租保证金或月租保证金的准确金额（阿拉伯数字与韩文并列书写）
5. 月租金额：月租合同时每月支付的租金金额和支付日期
6. 定金·中间款·尾款金额及支付日期：各阶段的金额和准确日期
7. 租赁期限：起始日和终止日（建议至少2年以上）
8. 入住日期：实际可以入住的日期
9. 特约条款：所有额外协议的内容
10. 持证中介信息：中介姓名、事务所名称、登记号码、联系方式、公章

3.2 特约条款的撰写方法

特约条款是记载标准合同中未涵盖的额外协议内容的栏目，在预防纠纷方面起着非常重要的作用。以下5项特约条款必须包含在内。

• 特约1 - 关于根抵押："出租人应在尾款支付日前注销本房产上设定的根抵押权。如未能注销，承租人可解除合同并要求双倍定金赔偿。"
• 特约2 - 保证金退还："租赁合同终止时，出租人应在合同终止当日向承租人全额退还保证金。如退还延迟，加计年利率12%的延迟利息。"
• 特约3 - 瑕疵修缮："入住前的既有瑕疵（漏水、霉菌、锅炉故障、墙纸·地板状况等）由出租人承担费用修缮后交付。入住后发现的隐蔽瑕疵也由出租人负责。"
• 特约4 - 全租保证金退还保证办理："出租人应提供必要文件（确认书等）并配合承租人办理全租保证金退还保证。"
• 特约5 - 禁止权利变动："出租人在租赁期间不得对本房产进行追加根抵押、假扣押、全租权设定等不利于承租人保证金回收的权利变动。"

3.3 定金·中间款·尾款支付

资金交易是防止诈骗的核心。务必遵守以下原则。

• 定金：通常为保证金的5~10%。务必汇入登记簿誊本上所有者名下的账户。绝对不要汇入中介、代理人或任何第三方名下的账户。
• 中间款：全租合同中通常没有中间款，但如果有，同样只能汇入所有者名下的账户。
• 尾款：尾款支付日务必重新获取当日的登记簿誊本，确认签约后是否有新的权利变动（追加根抵押、扣押等），确认无误后再支付。这是最关键的一步。
• 保存收据：所有资金交易的转账确认单、收据务必保存。绝对避免现金支付，所有交易必须通过银行转账进行，留下交易记录。

4. 签约后必须立即做的3件事

签署合同并支付尾款后，有3件事必须立即办理。哪怕延迟一天，保证金保护就会出现漏洞。

4.1 迁入申报（当天！）

迁入申报是获得对抗力的最基本要件。必须在入住当天完成。

• 线下方式：前往居民中心（洞事务所）填写并提交迁入申报书。请携带身份证和租赁合同书。处理时间为即时完成。
• 线上方式：在政府24（gov.kr）搜索"迁入申报"进行在线申请。需要公共认证书（原公认认证书）或简易认证。由于在线受理后处理可能需要1~2天，建议尽量亲自前往办理更快。
• 注意事项：迁入申报的对抗力从申报日的次日零时起生效。因此，尾款支付日和迁入申报日应安排在同一天非常重要，且必须在尾款日之前确认登记簿誊本上没有新的权利变动。

4.2 获取确定日期

确定日期是在租赁合同书上获得标注日期的公证印章，是获得优先清偿权的必要条件。

• 办理方式：在居民中心、登记所或法院出示租赁合同书原件即可获得确定日期印章。费用为600韩元。
• 线上方式：也可以在大法院网络登记所在线获得确定日期。
• 效果：同时具备迁入申报和确定日期后，在拍卖时可以优先于确定日期之后设定的后顺位权利人获得保证金分配。
• 关键要点：迁入申报和确定日期必须在同一天一起办理。可以在居民中心办理迁入申报的同时获取确定日期。

4.3 办理全租保证金退还保证

全租保证金退还保证是当房东无法退还保证金时，由保证机构代为退还保证金的保险产品。截至2026年，强烈建议所有签订全租合同的租户都进行办理。

类别	HUG（住宅都市保证公社）	SGI首尔保证	HF（韩国住宅金融公社）
保证限额	首都圈7亿、非首都圈5亿韩元	首都圈7亿、非首都圈5亿韩元	首都圈7亿、非首都圈5亿韩元
保证费率（年）	保证金的0.115~0.154%	保证金的0.183~0.321%	保证金的0.02~0.04%（全租贷款联动）
办理条件	全租价率90%以下，迁入+确定日期完成	全租价率100%以下，迁入+确定日期完成	全租资金贷款使用者
保障范围	保证金全额	保证金全额	贷款本金范围内
办理时间	迁入申报后，合同期限过半之前	迁入申报后，合同期限过半之前	贷款放款时
特点	最为普遍，审核相对严格	无法办理HUG时的替代选择	贷款联动产品，保证费低廉

办理保证保险时的关键检查点：

• 办理时间越早越好。合同期限过半后将无法办理。
• 保证费相对于保证金来说非常低廉。例如保证金3亿韩元，以HUG为标准的年保证费约为34万~46万韩元，与失去保证金相比微乎其微。
• 别墅、多户住宅、officetel与公寓相比，保证保险的审核可能更为严格。建议在签约前提前确认是否可以办理保证。
• 即使已办理保证保险，发生保证事故时收到保证金可能需要数月时间，请提前了解这一点。

5. 全租诈骗类型及预防方法

5.1 空壳全租诈骗

空壳全租是指全租保证金与住房抵押贷款（根抵押）金额之和超过住房市价的状态。在这种状态下，如果房东无力偿还贷款导致拍卖，银行首先收回贷款，剩余金额几乎为零，租户将无法收回保证金。

• 预防方法：在登记簿誊本中确认根抵押金额，计算根抵押+全租保证金是否超过市价的70%。以KB市价或实际成交价为基准判断。
• 高风险类型：在新建别墅、多户住宅中最为频繁。不要被"低于市价的全租"的诱惑所迷惑。全租价格明显低于市价是空壳全租的典型信号。

5.2 双重合同诈骗

双重合同诈骗是对同一住房与多名租户签订合同、多次收取保证金的手法。包括对已有租户居住的房屋再次签约，或同时向多人收取定金后跑路。

• 预防方法：签约前务必亲自前往该住房确认是否有现住居者。通过迁入户查阅（在居民中心可办理），可以确认当前是否有已迁入的住户。尾款务必在入住当天支付，并立即办理迁入申报。

5.3 冒充代理人诈骗

冒充代理人诈骗是非实际房东的人冒充房东，或使用伪造的委托书冒充代理人进行签约的手法。也有使用伪造身份证和伪造印鉴证明的情况。

• 预防方法：将登记簿誊本所有者与签约对方的身份证进行彻底核对。与代理人签约时，应直接致电所有者确认，并在政府24上确认印鉴证明的真伪。如有可能，要求所有者本人在签约当天到场是最安全的做法。

5.4 "别墅王"/缺口投资诈骗

"别墅王"诈骗是指一个人或一家法人购买数十到数百套别墅后，利用全租保证金筹集追加购买资金，以"拆东墙补西墙"的方式运营，当房价下跌或资金不足时保证金退还成为不可能的大规模诈骗。2022年至2024年期间在仁川、釜山等地发生了大规模损失，对社会造成了极大震动。

• 预防方法：在登记簿誊本中确认所有者后，检查该所有者（或法人）是否拥有多处房产。如果同一栋建筑内多个单元的所有者是同一人，则缺口投资的可能性很高。此外，近期交易记录频繁的房产可能是投机目的，需要注意。
• 检查要点：如果所有者是法人，确认法人成立日期是否为近期、注册资本规模是否适当。如果房产中介集中推荐特定房源，应质疑该中介与房东之间的关系。

6. 保证金追回指南

合同到期临近时，必须提前开始准备以确保安全、确实地收回保证金。等到临近到期才准备可能已经来不及了。

到期前2个月应做的事：

• 以书面形式（内容证明信或短信）向房东通知合同终止意向。仅口头通知的法律效力不确定。
• 重新获取登记簿誊本，确认合同期间是否新设了根抵押或假扣押。
• 与房东具体协商保证金退还的日程和方式，并通过短信或电子邮件记录协议内容。
• 如果已办理全租保证金退还保证，提前向保证机构确认事故申报程序。

保证金未退还时的应对方法（逐步）：

1. 发送内容证明信：通过邮局向房东发送要求退还保证金的内容证明信。内容证明信是具有法律证据力的文件，内容为"何时退还多少保证金"。费用约为3,000~5,000韩元。
2. 申请租赁权登记命令：如果需要搬走但未收到保证金，可向管辖法院申请租赁权登记命令。通过此程序，即使搬走也能保持对抗力和优先清偿权。申请费约为3,000韩元，法院裁定需要1~2周。
3. 提起小额诉讼或申请支付令：保证金在3,000万韩元以下时提起小额诉讼（一次庭审快速处理），超过此金额时通过申请支付令在法律上要求退还保证金。如果对方不提出异议，支付令立即具有执行力。
4. 强制执行（申请拍卖）：获得判决书或确定的支付令后，可以此为依据对房东的财产（包括该房产）申请强制执行（拍卖）。

全租保证金退还保证的理赔程序：

• 合同到期后确认保证金未退还时，向保证机构（HUG、SGI等）申报保证事故。
• 保证机构向房东进行代位追偿，如果在规定期限内未退还，保证机构将向租户代位偿付保证金。
• 所需文件：租赁合同书原件、确定日期确认书、内容证明信副本、保证金汇款记录、居民登记簿誊本等
• 处理时间：保证事故申报后约1~3个月（视案件情况可能有所不同）

结论：您的全部积蓄取决于这份合同

全租·月租合同不是简单的文书手续，而是保护数千万到数亿韩元财产的最重要的决策。正如2024年至2026年的全租诈骗案例所示，一次疏忽可能导致失去数年积攒的全部财产。请在签约前务必逐项检查以下最终清单。

阶段	检查项目	已确认
签约前	自行获取并确认登记簿誊本（甲区/乙区）
签约前	确认建筑物台账（违法建筑、用途）
签约前	确认根抵押+保证金为市价的70%以下
签约前	确认出租人身份（是否为所有者本人）
签约前	市价调查（实际成交价、KB市价）
签约当天	确认合同10项必备记载事项
签约当天	确认5项必备特约条款是否包含
签约当天	仅向所有者名下账户汇款
尾款支付日	重新确认当日的登记簿誊本
入住当天	完成迁入申报
入住当天	获取确定日期
入住后	办理全租保证金退还保证

在房地产合同中，"太麻烦了"、"不可能发生在我身上"的想法是最危险的。获取登记簿誊本仅需1,000韩元，获取确定日期600韩元，迁入申报免费。这些少量费用和些许努力就能保护价值数亿韩元的财产。相反，如果忽视这些步骤，可能在一瞬间失去数年积攒的全部积蓄。

您的全部积蓄取决于这份合同。请毫无遗漏地执行本文介绍的所有程序，如有任何可疑之处请暂缓签约，咨询专业人士（律师、法律援助公团、大韩法律援助公团132咨询电话）。安全的居所始于细致的确认。