引言：全租诈骗与全租危机时代下保证金返还的现实

自2022年起全面爆发的全租诈骗事件、反向全租危机（역전세난），以及贯穿2025年持续加深的全租危机（전세대란），将无数承租人推入了无法收回保证金的困境。根据韩国国土交通部和HUG（住宅都市保证公社，주택도시보증공사）的统计，仅2025年一年内，全租保证金返还担保的事故金额就已突破4万亿韩元，这一趋势在2026年上半年仍未见放缓。

即便合同已到期，房东（임대인）仍以"要等下一个租客找到才能归还"或"目前没有资金"为由拖延返还保证金的情况已成为家常便饭。承租人不得不搬家却因保证金被锁住而无法租到新房，或是贷款利息雪球般不断滚大——此类受害情况层出不穷。在此形势下，承租人仅凭"善意等待"已无法守护自身权利。

本文将系统梳理追回全租保证金所需的法律程序，逐步详解。从承租权登记命令（임차권등기명령）的申请、内容证明（내용증명）的发送、支付命令（지급명령）、本案诉讼，直至最终阶段的强制执行，提供一份实务可直接参考的 A to Z 指南。内容涵盖各阶段在2026年现行标准下的费用与所需时间，以及HUG担保保险（보증보험）的利用方法。

1. 要求返还保证金前的准备阶段

诉讼之前必须做好的前期准备至关重要。若省略或疏忽此阶段，可能会丧失对抗力（대항력）与优先受偿权（우선변제권），使自身在法律上处于不利地位。

1.1 合同到期前6个月的通知

根据《住宅租赁保护法》（주택임대차보호법）第6条，承租人必须在租赁期限届满前6个月至2个月之间，明确向房东表示拒绝续约的意思。若错过此期间，将发生"默示续约（묵시적 갱신）"，按原条件自动延长2年。

  • 通知时点：合同到期前6个月至2个月（2023年12月法律修订，由原来的6~1个月扩展至此）
  • 通知方式：短信、Kakao Talk（카카오톡）、电子邮件均可，但内容证明（내용증명）邮件是最可靠的证据
  • 必备语句：须明确载明"拒绝续约，并要求于到期日返还保证金全额"
  • 证据保存：发送收据、收件确认单、回复截图等均应单独归档保存

1.2 申请承租权登记命令（임차권등기명령）（维持对抗力）

若合同已终止但保证金尚未返还，而承租人必须搬家时，务必申请"承租权登记命令（임차권등기명령）"，确认已记载于房产登记簿（등기부등본）后再行搬离。若未办理此手续，搬出户籍（전출）的同时将丧失全部对抗力与优先受偿权。

  • 受理法院：租赁住宅所在地管辖的地方法院或支院
  • 所需资料：租赁合同副本、居民登记誊本（주민등록등본）、房东地址证明资料、建筑物登记事项证明书
  • 所需时间：申请后通常2~4周内作出决定（含登记簿登载时间）
  • 费用：印花税、登记许可税、送达费合计约5~10万韩元（登记实操费用另计）
  • 注意事项：若在登记完成前搬离，对抗力将消灭。务必先在登记簿上确认"住宅承租权"已记载，再办理户籍迁出

1.3 发送内容证明（내용증명）

内容证明邮件本身不具法律强制力，但在日后诉讼中，是证明"承租人已正式请求返还保证金"的有力证据。同时能对房东形成心理压力，促其自愿清偿。

  • 记载内容：合同概要、到期日、要求返还的金额、返还期限（通常14日内）、未履行时将采取的法律措施预告
  • 发送方式：可前往邮局办理，或通过网络邮局（e-Post）发送电子内容证明
  • 费用：3页约5,000~7,000韩元（含挂号邮寄费用）
  • 保管：所发送内容证明的原件1份务必由本人保存

2. 申请支付命令（지급명령）（简易程序）

支付命令（지급명령）是债权人无需进行本案诉讼即可尝试追偿的简易程序。对于保证金返还这类金额与债权关系明确的案件，是最优先可考虑的高效方案。

2.1 申请方式与所需资料

支付命令可通过电子诉讼系统（ecfs.scourt.go.kr）非面对面办理，便利度极高。

  • 管辖法院：债务人（房东）住所地管辖的地方法院
  • 所需资料：支付命令申请书、租赁合同副本、内容证明副本、承租权登记命令决定书、居民登记誊本、不动产登记事项证明书
  • 填写要点：请求旨趣中应载明"本金＋迟延损害金（年5%，若依《商法》债务人为商人则为6%，提起诉讼后适用12%）"
  • 电子诉讼优势：无需亲赴法院、印花税减免10%、可实时查看进度

2.2 印花税与送达费（2026年标准）

支付命令的印花税仅为本案诉讼的1/10，费用极为低廉。2026年的标准费用如下。

  • 印花税（支付命令）：诉讼标的额的1/10水平。例如保证金1亿韩元时约为45,500韩元（电子诉讼适用10%减免后约40,000韩元）
  • 送达费：每位当事人6次×5,200韩元＝31,200韩元（2026年标准）
  • 转为本案时的追加印花税：须补缴支付命令印花税的9倍，结果上与正常诉讼标的额的印花税相同
  • 示例（保证金1亿韩元）：支付命令阶段约7万韩元→若提出异议，本案印花税追加约40万韩元

2.3 提出异议时转为本案诉讼

支付命令决定书送达房东后2周以内，若房东提出异议，案件将自动转为本案诉讼（保证金返还请求之诉）。

  • 异议期间：自送达之日起14日内
  • 无异议时：支付命令确定，取得与判决相同的执行依据（此时起可强制执行）
  • 有异议时：自动移送本案诉讼，承租人需补缴印花税并补充诉状
  • 实务提示：若房东失联导致无法送达，将转为公示送达，即便如此确定仍可能耗时3~4个月以上。因此也应考虑初期直接提起本案诉讼的策略

3. 保证金返还请求本案诉讼

当支付命令被提出异议，或一开始即选择本案诉讼时，程序将以正式民事诉讼推进。本案诉讼虽在时间与费用上投入更大，但通过证据调查与辩论可获得确定判决，是最稳妥的途径。

3.1 诉状撰写要点

诉状须明确记载请求旨趣与请求原因，并同时提交证据目录与举证方法。

  • 请求旨趣：「被告应向原告支付金额○○○韩元，以及自○年○月○日起至全部清偿之日止，按年12%的比例计算的金额」
  • 请求原因：按时间顺序叙述租赁合同的签订、期限届满、保证金返还义务之发生、要求返还及未履行之事实
  • 附加证据：租赁合同、内容证明、登记簿誊本、承租权登记命令决定书、短信/Kakao Talk对话记录、账户转账明细
  • 迟延利息请求：自起诉日起，适用年12%（《促进诉讼等特例法》）
  • 委托律师：保证金数额较大或与全租诈骗嫌疑并行时，建议委托专业律师。大致着手金300~500万韩元，成功报酬10~20%水平

3.2 平均所需时间（6个月~1年）

本案诉讼的所需时间因案件复杂度与法院工作负荷而异，但以2026年为准，平均时间安排如下。

  • 受理诉状~被告提交答辩书：约1~2个月
  • 第一次辩论期日：诉状受理后2~3个月左右
  • 追加辩论、证据调查：进行2~3次，期日之间间隔1~2个月
  • 宣判期日：辩论终结后2~4周
  • 整体平均：简单案件6个月，复杂案件（房东抗辩、需公示送达）可达1年以上
  • 上诉时：追加6个月~1年，若上告至最高法院可能超过2年

3.3 胜诉率与执行可能性

在承租权登记、内容证明、合同书等证据齐备的保证金返还诉讼中，一审胜诉率超过90%，相当之高。然而"胜诉"与"实际追回"是两码事。

  • 胜诉率：一审约92%（依首尔中央地方法院2024~2025年统计）
  • 实际追回率：约55~65%水平。房东无财产或故意隐匿时追回困难
  • 追回失败主因：（1）房东无资力、破产；（2）先顺位根抵押权（근저당）过多；（3）拍卖反复流标
  • 对策：在诉讼同时申请房东财产调查（金融、不动产、车辆），积极运用假扣押（가압류）

4. 强制执行（判决后）

在取得确定判决或已确定的支付命令作为执行依据后，即可据此着手强制执行程序。这是实际追回保证金的关键阶段。

4.1 不动产强制拍卖

对房东所有的该租赁不动产或其他不动产进行强制拍卖，是最直接、最有效的追回手段。

  • 受理法院：不动产所在地管辖的地方法院拍卖部门
  • 所需资料：执行依据正本（判决书、支付命令）、送达证明书、执行文、登记事项证明书
  • 费用：登记许可税、地方教育税（请求金额的0.24%）、拍卖预纳金约200~400万韩元（随案件规模变动）
  • 分配顺位：抵押权、租税债权等先顺位优先受偿，承租人按确定日期优先受偿权（확정일자 우선변제권）顺位参与分配
  • 所需时间：申请至分配通常需8~14个月
  • 注意：流标时按初次鉴定价的80%、64%依次降价。若先顺位债权过多，可能无法分配并归于消灭

4.2 存款、工资查封

除不动产外，对房东的存款账户、工资、营业收入等金钱债权也可强制执行。特别是存款查封，程序迅速、效果立即显现。

  • 债权查封及追偿命令：可向第三债务人（银行等）直接请求支付的命令。申请后约1~2周内作出决定
  • 金融查询（财产查询）申请：可通过法院查询全部银行账户。费用约5万韩元/件，使用全国银行联合会综合查询
  • 工资查封限额：月工资超过300万韩元部分的1/2，185万韩元（最低生活费相当额）以下禁止查封
  • 个体户营业额查封：信用卡营业额债权、租金收入、交易方应收款均可查封
  • 实务提示：即便金额较小，同时查封多家银行的存款更为有效。优先从本人知晓的交易银行申请

4.3 运用 HUG（住宅都市保证公社）全租保证金返还担保

若在签订合同时已加入 HUG（住宅都市保证公社，주택도시보증공사）或 SGI 首尔保证的"全租保证金返还担保"，则无需与房东进行长期诉讼，可直接向担保机构申请给付。这是最迅速、最可靠的追回方式。

  • HUG 履行请求要件：合同到期后满1个月、承租权登记命令已完成、搬家已完成（不强制迁出户籍）
  • 所需资料：担保书原件、租赁合同、承租权登记簿、内容证明副本、居民登记誊本
  • 给付时间：履行请求受理后约1~2个月内全额给付保证金
  • 代位权行使：HUG 向承租人支付后，向房东行使追偿权。承租人此后即从程序中解脱
  • 注意：未加入担保时此选项无法使用。下次合同务必加入（保证费率为保证金的年0.115~0.154%水平）
  • 2026年改善事项：HUG 可加入的住宅价格上限提升至12亿韩元（首都圈标准），并通过电子担保书发行简化了办理流程

结论：快速追回保证金的五步战略

全租保证金返还不是情感之争，而是程序之战。与其将时间耗费在与房东的私人协商上，不如尽早系统地推进法律程序——最终反而能实现更快速、更可靠的追回。基于2026年当前的全租市场情况，推荐以下五步战略。

  • 第一步（到期前6个月）：发送拒绝续约意思表示之内容证明＋确认是否加入 HUG 担保
  • 第二步（到期前2个月）：发送第二次要求返还之内容证明＋承租人新房合同与搬家计划的制定
  • 第三步（到期后立即）：申请承租权登记命令（务必在搬家前确认登记完成）＋同时提出 HUG 履行请求
  • 第四步（到期后1个月）：未加入 HUG 者申请支付命令（利用电子诉讼）或提起本案诉讼
  • 第五步（判决确定后）：同时申请不动产强制拍卖、存款查封，通过财产查询锁定追加执行对象

最关键的原则是"毫不迟延、伴随证据、多层次"地推进。若独自办理困难，可积极利用大韩法律救助公团（대한법률구조공단，区号后直拨132）、住宅租赁纠纷调解委员会（주택임대차분쟁조정위원회）、HUG 全租受害支援中心等公共援助机构。保证金对于绝大多数承租人而言接近全部家当，而守护这份权利是法律所保障的正当请求。