2026년 전세·월세 계약 체크리스트 - 사기 안 당하는 완벽 가이드

서론: 전세 사기 시대, 계약 전 반드시 알아야 할 것들

2024년부터 2026년 현재까지, 전세 사기는 대한민국 부동산 시장의 가장 심각한 사회 문제 중 하나로 자리 잡았습니다. 국토교통부 통계에 따르면 2024년 한 해 동안 전세 사기 피해 신고 건수는 약 18,000건에 달했으며, 피해 금액은 누적 기준 수조 원을 넘어섰습니다. 2025년에도 이른바 '빌라왕' 사건, 신탁사 악용 사기 등 새로운 수법이 계속해서 등장했고, 2026년 들어서도 피해는 줄어들지 않고 있습니다. 피해자 중 상당수는 사회 초년생, 신혼부부, 1인 가구 등 부동산 경험이 적은 계층으로, 한 번의 잘못된 계약이 평생의 재산을 앗아가는 비극이 반복되고 있습니다.

전세와 월세 계약은 단순한 서류 작업이 아닙니다. 수천만 원에서 수억 원에 이르는 보증금이 오가는 재산 거래이며, 법적으로 매우 복잡한 권리 관계가 얽혀 있는 계약입니다. 전세 계약은 임차인이 보증금 전액을 맡기고 월세 없이 거주하는 구조이기 때문에, 집주인의 재정 상태나 부동산의 권리 관계에 문제가 있을 경우 보증금 전액을 잃을 위험이 있습니다. 월세 계약 역시 보증금이 있고, 계약 기간 중 다양한 분쟁이 발생할 수 있어 주의가 필요합니다.

이 글은 다음과 같은 분들을 위해 작성되었습니다:

• 처음으로 독립하여 전세 또는 월세 계약을 앞둔 사회 초년생
• 새 보금자리를 찾고 있는 신혼부부
• 이사를 앞두고 계약 과정을 다시 점검하고 싶은 기존 세입자
• 자녀의 독립을 준비하며 계약 과정을 도와주고 싶은 부모님
• 전세 사기 뉴스를 보고 불안해진 모든 임차인

지금부터 전세·월세 계약의 기초 상식부터 계약 전 확인 사항, 계약 당일 체크리스트, 계약 후 즉시 해야 할 일, 사기 유형별 예방법, 그리고 보증금 반환까지 임대차 계약의 모든 과정을 빠짐없이 안내하겠습니다. 이 글을 끝까지 읽고 실천한다면, 전세 사기의 위험을 최소화하고 안전한 주거 생활을 시작할 수 있을 것입니다.

1. 전세·월세 기초 상식

1.1 전세 vs 월세 vs 반전세: 무엇이 다른가?

한국의 임대차 시장은 크게 전세, 월세, 반전세의 세 가지 유형으로 나뉩니다. 각 유형의 특징과 장단점을 정확히 이해하는 것이 안전한 계약의 첫걸음입니다.

구분	전세	월세	반전세
정의	보증금 전액을 맡기고 월세 없이 거주	소액 보증금 + 매월 임대료 납부	중간 규모 보증금 + 소액 월세
보증금 규모	매우 높음 (수억 원)	낮음 (수백~수천만 원)	중간 (수천만~수억 원)
월 지출	없음 (관리비만)	있음 (매월 임대료)	있음 (소액 월세)
장점	월 주거비 부담 없음, 목돈 보존	초기 자금 부담 적음	전세·월세의 절충
단점	보증금 반환 리스크, 사기 위험	매월 지출 발생, 자산 축적 어려움	전세·월세 양쪽 단점 혼재
사기 위험도	매우 높음	상대적으로 낮음	높음

전세는 한국 특유의 임대차 제도로, 임차인이 집값의 60~80%에 해당하는 큰 금액을 보증금으로 맡기고 월세 없이 거주하는 방식입니다. 계약 만기 시 보증금 전액을 돌려받는 구조이지만, 집주인이 보증금을 반환하지 못하거나 의도적으로 반환을 거부하는 경우가 전세 사기의 핵심입니다. 월세는 상대적으로 적은 보증금을 내고 매월 일정 금액의 임대료를 납부하는 방식으로, 초기 자금 부담이 적은 대신 매월 고정 지출이 발생합니다. 반전세는 전세와 월세의 중간 형태로, 일정 규모의 보증금에 소액의 월세를 더하는 구조입니다.

1.2 임대차보호법 핵심 정리

「주택임대차보호법」은 임차인의 주거 안정을 보호하기 위한 핵심 법률입니다. 이 법의 주요 내용을 반드시 숙지해야 합니다.

대항력이란, 임차인이 주택을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 제3자(새로운 집주인, 경매 낙찰자 등)에게 자신의 임대차 계약을 주장할 수 있는 권리입니다. 집이 팔리거나 경매에 넘어가더라도, 대항력이 있는 임차인은 계약 기간까지 거주할 수 있고 보증금도 보호받을 수 있습니다.

우선변제권은 임차인이 대항요건(주택 인도 + 전입신고)을 갖추고 임대차 계약서에 확정일자를 받으면, 해당 부동산이 경매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 확정일자는 반드시 받아야 하는 이유가 바로 이것입니다.

최우선변제권은 소액 임차인을 위한 특별 보호 장치입니다. 보증금이 일정 금액 이하인 소액 임차인은, 경매 시 다른 채권자보다 최우선으로 보증금의 일부를 돌려받을 수 있습니다. 2026년 기준, 서울의 경우 보증금 1억 6,500만 원 이하의 임차인이 최대 5,500만 원까지 최우선변제를 받을 수 있습니다(지역별로 금액이 다릅니다).

계약갱신청구권 (2+2년): 임차인은 계약 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 계약 갱신을 요구할 수 있으며, 집주인은 정당한 사유 없이 이를 거절할 수 없습니다. 이를 통해 최초 2년 계약 후 추가 2년, 총 4년의 거주를 보장받을 수 있습니다. 다만 1회에 한해 행사 가능하며, 집주인이 실거주 목적으로 거절하는 경우는 예외입니다.

전월세상한제 (5%): 계약갱신 시 임대료(전세 보증금 또는 월세) 인상률은 직전 계약 대비 5%를 초과할 수 없습니다. 이는 임차인의 주거비 부담이 급격히 증가하는 것을 방지하기 위한 제도입니다.

2. 계약 전 필수 확인 사항

2.1 등기부등본 읽는 법

등기부등본은 부동산의 권리 관계를 확인할 수 있는 가장 중요한 공적 문서입니다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 누구나 열람할 수 있으며, 발급 비용은 1통당 1,000원(열람 700원)입니다. 계약 전 반드시 직접 발급받아 확인해야 하며, 공인중개사가 보여주는 것만으로는 부족합니다.

등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구로 구성됩니다.

• 표제부: 부동산의 소재지, 면적, 구조, 용도 등 물리적 현황이 기재됩니다. 실제 방문한 주소와 등기부의 주소가 일치하는지 반드시 확인하세요.
• 갑구 (소유권 관련): 현재 소유자가 누구인지, 소유권에 관한 가압류, 가처분, 예고등기 등이 있는지 확인합니다. 소유자가 계약 상대방(집주인)과 동일인인지 신분증과 대조해야 합니다. 가압류가 있다면 집주인에게 채무 문제가 있다는 의미이므로 극히 주의해야 합니다. 신탁등기가 되어 있다면 신탁사의 동의 없이는 계약이 무효가 될 수 있으므로 반드시 신탁사에 확인해야 합니다.
• 을구 (소유권 외 권리): 근저당권, 전세권 등 소유권 이외의 권리가 기재됩니다. 근저당권은 은행 등 금융기관이 대출 담보로 설정한 것으로, 근저당 금액이 클수록 경매 시 임차인의 보증금 회수 가능성이 낮아집니다.

2.2 건축물대장 확인

건축물대장은 건물의 건축 허가, 용도, 면적, 구조 등을 공적으로 기록한 문서입니다. 정부24(gov.kr)에서 무료로 열람할 수 있습니다. 등기부등본만큼 중요하지만 많은 임차인이 간과하는 문서입니다.

• 불법 건축물 여부 확인: 건축물대장에 기재된 용도와 실제 사용 용도가 다른 경우(예: 근린생활시설을 주거용으로 사용), 이는 불법 건축물에 해당할 수 있습니다. 불법 건축물에 전입신고를 하면 대항력을 인정받지 못할 수 있어, 보증금 보호가 불가능해집니다.
• 위반건축물 표시 확인: 건축물대장에 '위반건축물'이라고 표시되어 있다면, 무허가 증축이나 용도 변경이 있었다는 의미입니다. 이런 건물은 전세보증금반환보증 가입이 불가능할 수 있으므로 반드시 피해야 합니다.
• 면적 확인: 건축물대장상 면적과 실제 면적, 그리고 계약서에 기재된 면적이 모두 일치하는지 확인하세요. 불일치가 있다면 불법 증축 가능성이 있습니다.

2.3 임대인(집주인) 확인

등기부등본에서 소유자를 확인한 후에는, 실제 계약 상대방이 그 소유자 본인인지를 철저히 검증해야 합니다.

• 신분증 대조: 등기부등본상 소유자의 이름, 주민등록번호(뒷자리 포함)와 계약 상대방의 신분증을 반드시 대조하세요. 신분증은 위조 여부까지 확인하는 것이 이상적입니다(정부24 신분증 진위확인 서비스 활용).
• 대리인 계약 시 주의사항: 집주인 본인이 아닌 대리인과 계약하는 경우, 반드시 다음 서류를 확인해야 합니다. (1) 집주인의 인감증명서(발급 3개월 이내), (2) 인감이 날인된 위임장, (3) 집주인의 신분증 사본, (4) 대리인의 신분증 원본. 가능하다면 집주인에게 직접 전화하여 대리인 계약 사실을 확인하는 것이 가장 안전합니다.
• 법인 소유 물건 주의: 소유자가 개인이 아닌 법인인 경우, 법인등기부등본을 통해 대표자를 확인하고, 법인인감증명서와 사업자등록증을 요청해야 합니다. 특히 최근에 설립된 법인이 다수의 부동산을 소유하고 있다면, 갭투자 또는 전세 사기 목적의 페이퍼 컴퍼니일 가능성이 있으므로 각별히 주의하세요.

2.4 시세 조사

전세 보증금이 해당 부동산의 실제 시세에 비해 적정한지 확인하는 것은 깡통전세를 피하는 가장 기본적인 방법입니다. 다음의 공신력 있는 시세 확인 수단을 활용하세요.

• 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr): 실제 거래된 매매가와 전세가를 확인할 수 있는 정부 공식 시스템입니다. 같은 단지, 같은 면적의 최근 거래 내역을 반드시 확인하세요.
• KB부동산 시세 (kbland.kr): 국민은행이 제공하는 시세 정보로, 아파트의 경우 매우 신뢰도가 높습니다. 매매 시세 대비 전세 시세의 비율(전세가율)을 확인할 수 있습니다.
• 네이버 부동산 (land.naver.com): 현재 매물로 나와 있는 시세를 확인하는 데 유용합니다. 다만 호가(원하는 가격)이므로 실거래가와 차이가 있을 수 있습니다.
• 한국부동산원 부동산테크 (www.reb.or.kr): 지역별 전세가격지수, 시장 동향 등을 확인할 수 있습니다.

안전한 전세가율의 기준: 전세 보증금이 매매 시세의 60% 이하이면 비교적 안전하고, 70%를 초과하면 주의가 필요하며, 80% 이상이면 깡통전세 위험이 매우 높습니다. 특히 빌라, 다세대주택, 오피스텔 등은 아파트에 비해 시세 파악이 어렵고 가격 하락 위험이 크므로 더욱 보수적으로 판단해야 합니다.

3. 계약 당일 체크리스트

3.1 계약서 필수 기재사항

계약서는 분쟁 발생 시 가장 중요한 증거 자료입니다. 다음 10가지 항목이 빠짐없이, 정확하게 기재되어 있는지 반드시 확인하세요.

1. 부동산의 표시: 소재지(주소), 면적, 구조, 용도가 등기부등본 및 건축물대장과 일치하는지 확인
2. 임대인(집주인) 정보: 성명, 주민등록번호, 주소, 연락처 - 등기부등본 소유자와 동일인인지 확인
3. 임차인(세입자) 정보: 본인의 성명, 주민등록번호, 현 주소, 연락처
4. 보증금 총액: 전세보증금 또는 월세보증금의 정확한 금액(숫자와 한글 병기)
5. 월세 금액: 월세 계약인 경우 매월 납부할 임대료 금액과 납부일
6. 계약금·중도금·잔금 금액 및 지급일: 각 단계별 금액과 정확한 날짜
7. 임대차 기간: 시작일과 종료일(최소 2년 이상 권장)
8. 입주일: 실제 입주 가능한 날짜
9. 특약사항: 추가로 합의한 모든 내용
10. 공인중개사 정보: 중개사 성명, 사무소 명칭, 등록번호, 연락처, 직인

3.2 특약사항 작성법

특약사항은 표준 계약서에 포함되지 않은 추가 합의 내용을 기재하는 란으로, 분쟁 예방에 매우 중요한 역할을 합니다. 다음 5가지 특약은 반드시 포함시켜야 합니다.

• 특약 1 - 근저당 관련: "임대인은 잔금일 전까지 본 부동산에 설정된 근저당권을 말소하기로 하며, 말소하지 못할 경우 임차인은 계약을 해제하고 계약금의 배액을 청구할 수 있다."
• 특약 2 - 보증금 반환: "임대차 계약 종료 시 임대인은 임차인에게 보증금 전액을 계약 종료일 당일에 반환한다. 반환이 지연될 경우 연 12%의 지연이자를 가산한다."
• 특약 3 - 하자 수선: "입주 전 기존 하자(누수, 곰팡이, 보일러 고장, 도배·장판 상태 등)는 임대인의 비용으로 수선한 후 인도하기로 한다. 입주 후 발견되는 숨은 하자도 임대인이 책임진다."
• 특약 4 - 전세보증금반환보증 가입: "임차인이 전세보증금반환보증에 가입할 수 있도록 임대인은 필요한 서류(확인서 등)를 제공하고, 가입에 협조하기로 한다."
• 특약 5 - 권리 변동 금지: "임대인은 임대차 기간 중 본 부동산에 추가 근저당, 가압류, 전세권 설정 등 임차인의 보증금 회수에 불리한 권리 변동을 하지 않기로 한다."

3.3 계약금·중도금·잔금 납부

금전 거래는 사기 예방의 핵심입니다. 반드시 다음 원칙을 지켜야 합니다.

• 계약금: 보증금의 5~10%가 통상적입니다. 반드시 등기부등본상 소유자 명의의 계좌로 송금하세요. 중개사, 대리인, 또는 제3자 명의 계좌로 절대 송금하지 마세요.
• 중도금: 전세 계약에서는 중도금이 없는 경우가 많지만, 있다면 역시 소유자 명의 계좌로만 송금합니다.
• 잔금: 잔금 납부일에 반드시 당일자 등기부등본을 재발급받아, 계약 후 새로운 권리 변동(근저당 추가, 가압류 등)이 없는지 최종 확인한 후 납부하세요. 이것이 가장 중요합니다.
• 영수증 보관: 모든 금전 거래의 이체확인증, 영수증을 반드시 보관하세요. 현금으로 지급하는 것은 절대 피하고, 반드시 계좌 이체로만 진행하여 거래 기록을 남겨야 합니다.

4. 계약 후 즉시 해야 할 3가지

계약서에 서명하고 잔금을 치른 후, 반드시 즉시 해야 할 3가지가 있습니다. 이 세 가지를 하루라도 미루면 그만큼 보증금 보호에 공백이 생깁니다.

4.1 전입신고 (당일!)

전입신고는 대항력 확보의 가장 기본적인 요건입니다. 입주 당일에 반드시 완료해야 합니다.

• 오프라인 방법: 주민센터(동사무소)를 방문하여 전입신고서를 작성하고 제출합니다. 신분증과 임대차 계약서를 지참하세요. 처리 시간은 즉시입니다.
• 온라인 방법: 정부24(gov.kr)에서 '전입신고'를 검색하여 온라인으로 신청할 수 있습니다. 공동인증서(구 공인인증서) 또는 간편인증이 필요합니다. 온라인 접수 후 처리까지 1~2일 소요될 수 있으므로, 가능하면 오프라인 방문이 더 빠릅니다.
• 주의사항: 전입신고의 대항력은 신고일의 다음 날 0시부터 발생합니다. 따라서 잔금 납부일과 전입신고일을 같은 날로 맞추는 것이 중요하며, 잔금일 이전에 등기부등본에 새로운 권리 변동이 없는지 반드시 확인해야 합니다.

4.2 확정일자 받기

확정일자는 임대차 계약서에 날짜가 찍힌 공적 확인 도장을 받는 것으로, 우선변제권 확보의 필수 요건입니다.

• 방법: 주민센터, 등기소, 또는 법원에서 임대차 계약서 원본을 제시하면 확정일자 도장을 받을 수 있습니다. 비용은 600원입니다.
• 온라인: 대법원 인터넷등기소에서 온라인으로도 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
• 효과: 전입신고 + 확정일자를 모두 갖추면, 경매 시 확정일자 이후에 설정된 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있습니다.
• 핵심: 전입신고와 확정일자는 반드시 같은 날에 함께 처리하세요. 주민센터에서 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 받을 수 있습니다.

4.3 전세보증금 반환보증 가입

전세보증금 반환보증은 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 때, 보증 기관이 대신 보증금을 돌려주는 보험 상품입니다. 2026년 현재, 전세 계약을 하는 모든 임차인에게 가입을 강력히 권고합니다.

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI서울보증	HF (한국주택금융공사)
보증 한도	수도권 7억, 비수도권 5억	수도권 7억, 비수도권 5억	수도권 7억, 비수도권 5억
보증료율 (연)	보증금의 0.115~0.154%	보증금의 0.183~0.321%	보증금의 0.02~0.04% (전세대출 연계)
가입 조건	전세가율 90% 이하, 전입+확정일자 완료	전세가율 100% 이하, 전입+확정일자 완료	전세자금대출 이용자
보장 범위	보증금 전액	보증금 전액	대출 원금 범위 내
가입 시기	전입신고 후, 계약기간의 1/2 경과 전	전입신고 후, 계약기간의 1/2 경과 전	대출 실행 시
특징	가장 보편적, 심사 비교적 엄격	HUG 가입 불가 시 대안	대출 연계 상품, 보증료 저렴

보증보험 가입 시 핵심 체크포인트:

• 가입은 빠를수록 좋습니다. 계약 기간의 절반이 지나면 가입이 불가능합니다.
• 보증료는 보증금 대비 매우 저렴합니다. 예를 들어 보증금 3억 원, HUG 기준 연 보증료는 약 34만~46만 원 수준으로, 보증금을 잃는 것에 비하면 극히 미미한 비용입니다.
• 빌라, 다세대주택, 오피스텔은 아파트에 비해 보증보험 가입 심사가 까다로울 수 있습니다. 계약 전에 미리 보증 가입 가능 여부를 확인하는 것이 좋습니다.
• 보증보험에 가입되어 있더라도, 보증 사고 발생 시 보증금을 받기까지 수개월이 소요될 수 있으므로 이점을 미리 인지하세요.

5. 전세 사기 유형 및 예방법

5.1 깡통전세 사기

깡통전세란, 전세 보증금과 주택 담보 대출(근저당) 금액의 합이 주택 시세를 초과하는 상태를 말합니다. 이런 상태에서 집주인이 대출을 갚지 못해 경매가 진행되면, 은행이 먼저 대출금을 회수하고 남은 금액이 거의 없어 임차인은 보증금을 돌려받지 못하게 됩니다.

• 예방법: 등기부등본에서 근저당 금액을 확인하고, 근저당 + 전세보증금이 시세의 70%를 넘지 않는지 계산하세요. KB시세 또는 실거래가를 기준으로 판단합니다.
• 고위험 유형: 신축 빌라, 다세대주택에서 가장 빈번합니다. "시세보다 저렴한 전세"라는 유혹에 넘어가지 마세요. 시세보다 현저히 낮은 전세가는 깡통전세의 대표적 신호입니다.

5.2 이중 계약 사기

이중 계약 사기는 한 채의 주택에 여러 명의 세입자와 계약을 맺어 보증금을 여러 번 받는 수법입니다. 이미 다른 세입자가 살고 있는 집에 추가로 계약하거나, 같은 시기에 여러 명에게 계약금을 받고 잠적하는 경우가 있습니다.

• 예방법: 계약 전 반드시 해당 주택을 직접 방문하여 현재 거주자가 있는지 확인하세요. 전입세대 열람(주민센터에서 가능)을 통해 현재 전입되어 있는 세대가 있는지 확인할 수 있습니다. 잔금은 반드시 입주 당일에 치르고, 즉시 전입신고를 하세요.

5.3 대리인 사칭 사기

대리인 사칭 사기는 실제 집주인이 아닌 사람이 집주인을 사칭하거나, 위조된 위임장으로 대리인 행세를 하며 계약하는 수법입니다. 위조된 신분증, 위조된 인감증명서를 사용하는 경우도 있습니다.

• 예방법: 등기부등본 소유자와 계약 상대방의 신분증을 철저히 대조하세요. 대리인 계약 시에는 소유자에게 직접 전화하여 확인하고, 인감증명서의 진위 여부를 정부24에서 확인하세요. 가능하다면 계약 당일 소유자 본인이 참석하도록 요구하는 것이 가장 안전합니다.

5.4 빌라왕/갭투자 사기

빌라왕 사기는 한 사람 또는 한 법인이 수십~수백 채의 빌라를 매입한 후, 전세 보증금으로 추가 매입 자금을 마련하는 돌려막기 방식으로 운영하다가, 부동산 가격이 하락하거나 자금이 부족해지면 보증금 반환이 불가능해지는 대규모 사기입니다. 2022~2024년 인천, 부산 등지에서 대규모 피해가 발생하여 사회적으로 큰 충격을 준 바 있습니다.

• 예방법: 등기부등본에서 소유자를 확인한 후, 해당 소유자(또는 법인)가 다수의 부동산을 소유하고 있는지 확인하세요. 같은 건물 내 여러 세대의 소유자가 동일인이라면 갭투자 가능성이 높습니다. 또한 최근 매매 이력이 빈번한 부동산은 투기 목적일 수 있으므로 주의하세요.
• 체크포인트: 소유자가 법인인 경우 법인 설립일이 최근인지, 자본금 규모가 적절한지 확인합니다. 부동산 중개업소가 특정 매물만 집중적으로 추천한다면, 해당 중개업소와 집주인 사이의 관계를 의심해볼 필요가 있습니다.

6. 보증금 돌려받기 가이드

계약 만기가 다가오면, 보증금을 안전하고 확실하게 돌려받기 위한 준비를 미리 시작해야 합니다. 만기 직전에서야 준비하면 이미 늦을 수 있습니다.

만기 2개월 전에 해야 할 일:

• 집주인에게 계약 종료 의사를 서면(내용증명 또는 문자)으로 통보합니다. 구두 통보만으로는 법적 효력이 불확실합니다.
• 등기부등본을 재발급받아, 계약 기간 중 새로운 근저당이나 가압류가 설정되지 않았는지 확인합니다.
• 집주인과 보증금 반환 일정과 방법을 구체적으로 협의하고, 합의 내용을 문자나 이메일로 기록합니다.
• 전세보증금반환보증에 가입되어 있다면, 보증 기관에 사고 접수 절차를 미리 확인해둡니다.

보증금 미반환 시 대처법 (단계별):

1. 내용증명 발송: 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 우체국에서 집주인에게 발송합니다. 내용증명은 법적 증거력이 있는 문서로, "언제, 얼마의 보증금을 반환해달라"는 내용을 담습니다. 비용은 약 3,000~5,000원입니다.
2. 임차권등기명령 신청: 이사를 나가야 하지만 보증금을 돌려받지 못한 경우, 관할 법원에 임차권등기명령을 신청합니다. 이를 통해 이사를 나가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 신청 비용은 약 3,000원이며, 법원의 결정까지 1~2주 소요됩니다.
3. 소액사건심판 또는 지급명령 신청: 보증금이 3,000만 원 이하인 경우 소액사건심판(1회 변론으로 신속 처리)을, 그 이상인 경우 지급명령 신청을 통해 법적으로 보증금 반환을 청구합니다. 지급명령은 상대방이 이의를 제기하지 않으면 바로 집행력을 갖습니다.
4. 강제집행 (경매 신청): 판결문 또는 확정된 지급명령을 받으면, 이를 근거로 집주인의 재산(해당 부동산 포함)에 대해 강제집행(경매)을 신청할 수 있습니다.

전세보증금반환보증 청구 절차:

• 계약 만기 후 보증금 미반환 확인 시, 보증 기관(HUG, SGI 등)에 보증사고 신고를 합니다.
• 보증 기관이 집주인에게 보증금 반환을 대위 청구하며, 일정 기간 내에 반환이 이루어지지 않으면 보증 기관이 임차인에게 보증금을 대위 변제합니다.
• 필요 서류: 임대차 계약서 원본, 확정일자 확인서, 내용증명 사본, 보증금 입금 내역, 주민등록등본 등
• 처리 기간: 보증사고 접수 후 약 1~3개월 소요 (사안에 따라 다를 수 있음)

결론: 계약서에 당신의 재산이 달려 있다

전세·월세 계약은 단순한 서류 작업이 아니라, 수천만 원에서 수억 원에 이르는 재산을 지키기 위한 가장 중요한 의사결정입니다. 2024~2026년의 전세 사기 피해 사례들이 보여주듯, 한 번의 부주의가 몇 년간 모은 재산 전부를 잃는 결과로 이어질 수 있습니다. 아래 최종 체크리스트를 계약 전 반드시 점검하세요.

단계	체크 항목	확인
계약 전	등기부등본 직접 발급 및 확인 (갑구/을구)
계약 전	건축물대장 확인 (불법건축물, 용도)
계약 전	근저당 + 보증금이 시세 70% 이하인지 확인
계약 전	임대인 신분 확인 (소유자 본인 여부)
계약 전	시세 조사 (실거래가, KB시세)
계약 당일	계약서 10가지 필수 기재사항 확인
계약 당일	5가지 필수 특약 포함 여부
계약 당일	소유자 명의 계좌로만 송금
잔금일	당일자 등기부등본 재확인
입주 당일	전입신고 완료
입주 당일	확정일자 받기
입주 후	전세보증금반환보증 가입

부동산 계약에서 "귀찮다", "설마 나에게 그런 일이"라는 생각이 가장 위험합니다. 등기부등본 한 장 발급받는 데 1,000원, 확정일자 받는 데 600원, 전입신고는 무료입니다. 이 적은 비용과 약간의 수고로 수억 원의 재산을 지킬 수 있습니다. 반면, 이를 소홀히 하면 수년간 모은 전 재산을 한순간에 잃을 수 있습니다.

계약서에 당신의 재산이 달려 있습니다. 이 글에서 안내한 모든 절차를 빠짐없이 이행하고, 조금이라도 의심스러운 점이 있다면 계약을 보류하고 전문가(변호사, 법률구조공단, 대한법률구조공단 132 상담전화)에게 상담받으세요. 안전한 보금자리는 꼼꼼한 확인에서 시작됩니다.