2026年チョンセ・ウォルセ契約チェックリスト - 詐欺に遭わないための完全ガイド

序論：チョンセ詐欺の時代、契約前に必ず知っておくべきこと

2024年から2026年現在まで、チョンセ（一括保証金賃貸）詐欺は韓国の不動産市場における最も深刻な社会問題の一つとなっています。国土交通部の統計によると、2024年の1年間でチョンセ詐欺の被害届は約18,000件に達し、被害総額は累計数兆ウォンを超えました。2025年にも、いわゆる「ビラ王」事件や信託会社を悪用した詐欺など、新たな手口が続出しました。2026年に入っても被害は減少していません。被害者の多くは社会人1年目の若者、新婚夫婦、一人暮らし世帯など不動産経験の少ない層で、たった一度の誤った契約が一生分の財産を奪う悲劇が繰り返されています。

チョンセとウォルセ（月額家賃）契約は単なる書類手続きではありません。数千万ウォンから数億ウォンに及ぶ保証金が動く資産取引であり、法的に非常に複雑な権利関係が絡む契約です。チョンセ契約は入居者が保証金全額を預け、家賃なしで居住する仕組みのため、家主の財政状態や不動産の権利関係に問題があれば、保証金全額を失うリスクがあります。ウォルセ契約も保証金があり、契約期間中にさまざまな紛争が発生する可能性があるため、注意が必要です。

この記事は以下のような方々のために書かれました：

• 初めて独立し、チョンセまたはウォルセ契約を控えた社会人1年目の方
• 新しい住まいを探している新婚夫婦
• 引越しを控え、契約プロセスを再確認したい既存の入居者
• お子様の独立を準備し、契約過程を手伝いたい親御さん
• チョンセ詐欺のニュースを見て不安になったすべての入居者

ここからは、チョンセ・ウォルセ契約の基礎知識から契約前の確認事項、契約当日のチェックリスト、契約後すぐにやるべきこと、詐欺類型別の予防法、そして保証金返還まで、賃貸借契約のすべての過程を漏れなくご案内します。この記事を最後まで読んで実践すれば、チョンセ詐欺のリスクを最小限に抑え、安全な住居生活をスタートできるでしょう。

1. チョンセ・ウォルセの基礎知識

1.1 チョンセ vs ウォルセ vs 半チョンセ：何が違うのか？

韓国の賃貸市場は大きくチョンセ、ウォルセ、半チョンセ（パンジョンセ）の3つのタイプに分かれます。各タイプの特徴と長所短所を正確に理解することが、安全な契約の第一歩です。

区分	チョンセ（一括保証金賃貸）	ウォルセ（月額家賃）	半チョンセ
定義	保証金全額を預けて家賃なしで居住	少額の保証金＋毎月の賃料支払い	中規模の保証金＋少額の月額家賃
保証金の規模	非常に高額（数億ウォン）	低額（数百万～数千万ウォン）	中程度（数千万～数億ウォン）
月額支出	なし（管理費のみ）	あり（毎月の賃料）	あり（少額の月額家賃）
長所	月々の住居費負担なし、まとまった資金の保全	初期資金の負担が少ない	チョンセとウォルセの折衷
短所	保証金返還リスク、詐欺リスク	毎月の支出発生、資産形成が困難	チョンセ・ウォルセ両方の短所が混在
詐欺リスク度	非常に高い	比較的低い	高い

チョンセは韓国独特の賃貸制度で、入居者が物件価格の60～80%に相当する高額の保証金を預け、家賃なしで居住する方式です。契約満了時に保証金全額が返還される仕組みですが、家主が保証金を返還できない、または意図的に返還を拒否するケースがチョンセ詐欺の核心です。ウォルセは比較的少額の保証金を支払い、毎月一定額の賃料を納める方式で、初期資金の負担は少ないものの毎月の固定支出が発生します。半チョンセはチョンセとウォルセの中間形態で、一定規模の保証金に少額の月額家賃を加える方式です。

1.2 住宅賃貸借保護法の要点整理

「住宅賃貸借保護法」は入居者の住居安定を保護するための核心的な法律です。この法律の主要内容を必ず把握しておく必要があります。

対抗力とは、入居者が住宅の引渡しを受けて転入届を完了すると、翌日から第三者（新しい家主、競売落札者など）に対して自分の賃貸借契約を主張できる権利です。物件が売却されたり競売にかけられても、対抗力のある入居者は契約期間まで居住でき、保証金も保護されます。

優先弁済権は、入居者が対抗要件（住宅引渡し＋転入届）を備え、賃貸借契約書に確定日付を受けると、該当不動産が競売にかけられた際に後順位権利者より先に保証金の返還を受けられる権利です。確定日付を必ず受けなければならない理由はまさにこれです。

最優先弁済権は少額入居者のための特別保護制度です。保証金が一定金額以下の少額入居者は、競売時に他の債権者より最優先で保証金の一部を返還してもらえます。2026年基準で、ソウルの場合は保証金1億6,500万ウォン以下の入居者が最大5,500万ウォンまで最優先弁済を受けられます（地域により金額が異なります）。

契約更新請求権（2＋2年）：入居者は契約期間満了の6か月前から2か月前までの間に契約更新を要求でき、家主は正当な事由なくこれを拒否できません。これにより、最初の2年契約後に追加2年、合計4年の居住が保障されます。ただし1回に限り行使可能で、家主が実際に入居する目的で拒否する場合は例外です。

チョンセ・ウォルセ上限制（5%）：契約更新時の賃料（チョンセ保証金またはウォルセ）の引き上げ率は、直前の契約比で5%を超えることができません。これは入居者の住居費負担が急激に増加するのを防止するための制度です。

2. 契約前の必須確認事項

2.1 登記簿謄本の読み方

登記簿謄本は不動産の権利関係を確認できる最も重要な公的書類です。インターネット登記所（iros.go.kr）で誰でも閲覧でき、発行費用は1通あたり1,000ウォン（閲覧700ウォン）です。契約前に必ず自分で取得して確認すべきであり、仲介業者が見せてくれるだけでは不十分です。

登記簿謄本は大きく表題部、甲区、乙区で構成されています。

• 表題部：不動産の所在地、面積、構造、用途などの物理的現況が記載されます。実際に訪問した住所と登記簿の住所が一致するか必ず確認してください。
• 甲区（所有権関連）：現在の所有者が誰なのか、所有権に関する仮差押え、仮処分、予告登記などがあるか確認します。所有者が契約相手（家主）と同一人物か身分証と照合する必要があります。仮差押えがある場合は家主に債務問題があることを意味するため、細心の注意が必要です。信託登記がされている場合は信託会社の同意なしには契約が無効になる可能性があるため、必ず信託会社に確認してください。
• 乙区（所有権以外の権利）：抵当権、チョンセ権など所有権以外の権利が記載されます。根抵当権は銀行など金融機関がローン担保として設定したもので、根抵当額が大きいほど競売時の入居者の保証金回収可能性は低くなります。

2.2 建築物台帳の確認

建築物台帳は建物の建築許可、用途、面積、構造などを公的に記録した書類です。政府24（gov.kr）で無料で閲覧できます。登記簿謄本と同じくらい重要ですが、多くの入居者が見落としがちな書類です。

• 違法建築物の確認：建築物台帳に記載された用途と実際の使用用途が異なる場合（例：近隣生活施設を住居用として使用）、これは違法建築物に該当する可能性があります。違法建築物に転入届をすると対抗力が認められない場合があり、保証金の保護が不可能になります。
• 違反建築物表示の確認：建築物台帳に「違反建築物」と表示されている場合、無許可の増築や用途変更があったことを意味します。このような建物ではチョンセ保証金返還保証への加入ができない可能性があるため、必ず避けてください。
• 面積の確認：建築物台帳上の面積と実際の面積、そして契約書に記載された面積がすべて一致するか確認してください。不一致がある場合は違法増築の可能性があります。

2.3 貸主（家主）の確認

登記簿謄本で所有者を確認した後は、実際の契約相手がその所有者本人であるかを徹底的に検証する必要があります。

• 身分証の照合：登記簿謄本上の所有者の氏名、住民登録番号（下の桁を含む）と契約相手の身分証を必ず照合してください。身分証は偽造の有無まで確認するのが理想的です（政府24の身分証真偽確認サービスを活用）。
• 代理人との契約時の注意事項：家主本人ではなく代理人と契約する場合、必ず以下の書類を確認してください。(1) 家主の印鑑証明書（発行3か月以内）、(2) 印鑑が押印された委任状、(3) 家主の身分証のコピー、(4) 代理人の身分証原本。可能であれば家主に直接電話して代理人契約の事実を確認するのが最も安全です。
• 法人所有物件への注意：所有者が個人ではなく法人の場合、法人登記簿謄本で代表者を確認し、法人印鑑証明書と事業者登録証を求めてください。特に最近設立された法人が多数の不動産を所有している場合、ギャップ投資またはチョンセ詐欺目的のペーパーカンパニーの可能性があるため、格別に注意してください。

2.4 時価調査

チョンセ保証金が該当不動産の実際の時価に対して適正かどうかを確認することは、カントンチョンセを避ける最も基本的な方法です。以下の信頼性の高い時価確認手段を活用してください。

• 国土交通部実取引価格公開システム（rt.molit.go.kr）：実際に取引された売買価格とチョンセ価格を確認できる政府の公式システムです。同じ団地、同じ面積の最近の取引内容を必ず確認してください。
• KB不動産時価（kbland.kr）：国民銀行が提供する時価情報で、マンションの場合は非常に信頼性が高いです。売買時価に対するチョンセ時価の比率（チョンセ価格率）を確認できます。
• Naver不動産（land.naver.com）：現在の売り物件の時価を確認するのに便利です。ただし希望価格（売り出し価格）であるため、実取引価格と差がある場合があります。
• 韓国不動産院 不動産テック（www.reb.or.kr）：地域別チョンセ価格指数や市場動向を確認できます。

安全なチョンセ価格率の基準：チョンセ保証金が売買時価の60%以下であれば比較的安全、70%超であれば要注意、80%以上であればカントンチョンセのリスクが非常に高いです。特にビラ（低層集合住宅）、多世帯住宅、オフィステルなどはマンションに比べて時価把握が難しく価格下落リスクが大きいため、より保守的に判断する必要があります。

3. 契約当日のチェックリスト

3.1 契約書の必須記載事項

契約書は紛争発生時に最も重要な証拠書類です。以下の10項目が漏れなく正確に記載されているか必ず確認してください。

1. 不動産の表示：所在地（住所）、面積、構造、用途が登記簿謄本および建築物台帳と一致するか確認
2. 貸主（家主）情報：氏名、住民登録番号、住所、連絡先 - 登記簿謄本の所有者と同一人物か確認
3. 借主（入居者）情報：本人の氏名、住民登録番号、現住所、連絡先
4. 保証金総額：チョンセ保証金またはウォルセ保証金の正確な金額（数字とハングル併記）
5. 月額家賃：ウォルセ契約の場合、毎月支払う賃料と支払日
6. 手付金・中間金・残金の金額と支払日：各段階の金額と正確な日付
7. 賃貸借期間：開始日と終了日（最低2年以上を推奨）
8. 入居日：実際に入居可能な日付
9. 特約事項：追加で合意したすべての内容
10. 公認仲介士情報：仲介士の氏名、事務所名、登録番号、連絡先、職印

3.2 特約事項の書き方

特約事項は標準契約書に含まれない追加の合意内容を記載する欄で、紛争予防に非常に重要な役割を果たします。以下の5つの特約は必ず含めてください。

• 特約1 - 根抵当権に関して：「貸主は残金支払日までに本不動産に設定された根抵当権を抹消するものとし、抹消できない場合は借主は契約を解除し、手付金の倍額を請求できるものとする。」
• 特約2 - 保証金返還：「賃貸借契約終了時、貸主は借主に保証金全額を契約終了日当日に返還する。返還が遅延した場合は年12%の遅延利息を加算する。」
• 特約3 - 瑕疵修繕：「入居前の既存の瑕疵（漏水、カビ、ボイラー故障、壁紙・床の状態など）は貸主の費用で修繕してから引き渡すものとする。入居後に発見される隠れた瑕疵も貸主が責任を負うものとする。」
• 特約4 - チョンセ保証金返還保証への加入：「借主がチョンセ保証金返還保証に加入できるよう、貸主は必要な書類（確認書など）を提供し、加入に協力するものとする。」
• 特約5 - 権利変動の禁止：「貸主は賃貸借期間中、本不動産に追加の根抵当、仮差押え、チョンセ権の設定など、借主の保証金回収に不利な権利変動を行わないものとする。」

3.3 手付金・中間金・残金の支払い

金銭取引は詐欺予防の核心です。必ず以下の原則を守ってください。

• 手付金：保証金の5～10%が一般的です。必ず登記簿謄本上の所有者名義の口座に振り込んでください。仲介業者、代理人、またはその他第三者名義の口座には絶対に振り込まないでください。
• 中間金：チョンセ契約では中間金がない場合が多いですが、ある場合は同様に所有者名義の口座にのみ振り込みます。
• 残金：残金支払日には必ず当日付の登記簿謄本を再取得し、契約後に新たな権利変動（根抵当の追加、仮差押えなど）がないか最終確認した後に支払ってください。これが最も重要です。
• 領収書の保管：すべての金銭取引の振込確認書、領収書を必ず保管してください。現金での支払いは絶対に避け、必ず口座振込で取引記録を残してください。

4. 契約後すぐにやるべき3つのこと

契約書に署名し残金を支払った後、必ずすぐにやるべき3つのことがあります。この3つを1日でも先延ばしにすると、その分だけ保証金の保護に空白が生じます。

4.1 転入届（当日！）

転入届は対抗力確保の最も基本的な要件です。入居当日に必ず完了させてください。

• オフライン方法：住民センター（洞事務所）を訪問して転入届書を作成し提出します。身分証と賃貸借契約書を持参してください。処理は即時です。
• オンライン方法：政府24（gov.kr）で「転入届」を検索してオンラインで申請できます。共同認証書（旧公認認証書）または簡易認証が必要です。オンライン受付後の処理に1～2日かかる場合があるため、できればオフライン訪問の方が速いです。
• 注意事項：転入届の対抗力は届出日の翌日0時から発生します。そのため、残金支払日と転入届の日を同じ日に合わせることが重要であり、残金日以前に登記簿謄本に新たな権利変動がないか必ず確認してください。

4.2 確定日付の取得

確定日付は賃貸借契約書に日付の入った公的確認印を受けることで、優先弁済権確保の必須要件です。

• 方法：住民センター、登記所、または裁判所で賃貸借契約書の原本を提示すれば確定日付の印を受けられます。費用は600ウォンです。
• オンライン：大法院インターネット登記所でオンラインでも確定日付の付与を受けられます。
• 効果：転入届＋確定日付の両方を備えると、競売時に確定日付以降に設定された後順位権利者より優先して保証金の配当を受けられます。
• 重要ポイント：転入届と確定日付は必ず同じ日に一緒に手続きしてください。住民センターで転入届をしながら同時に確定日付を受けることができます。

4.3 チョンセ保証金返還保証への加入

チョンセ保証金返還保証は、家主が保証金を返還できない場合に保証機関が代わりに保証金を返還してくれる保険商品です。2026年現在、チョンセ契約を結ぶすべての入居者に加入を強く推奨しています。

区分	HUG（住宅都市保証公社）	SGIソウル保証	HF（韓国住宅金融公社）
保証限度額	首都圏7億、非首都圏5億ウォン	首都圏7億、非首都圏5億ウォン	首都圏7億、非首都圏5億ウォン
保証料率（年間）	保証金の0.115～0.154%	保証金の0.183～0.321%	保証金の0.02～0.04%（チョンセローン連動）
加入条件	チョンセ価格率90%以下、転入＋確定日付完了	チョンセ価格率100%以下、転入＋確定日付完了	チョンセ資金ローン利用者
保障範囲	保証金全額	保証金全額	ローン元金の範囲内
加入時期	転入届後、契約期間の1/2経過前	転入届後、契約期間の1/2経過前	ローン実行時
特徴	最も普及、審査は比較的厳格	HUG加入不可時の代替手段	ローン連動商品、保証料が低廉

保証保険加入時の重要チェックポイント：

• 加入は早ければ早いほど良いです。契約期間の半分が過ぎると加入できなくなります。
• 保証料は保証金に比べて非常に安価です。例えば保証金3億ウォンの場合、HUG基準の年間保証料は約34万～46万ウォンで、保証金を失うことに比べれば極めて僅かな費用です。
• ビラ、多世帯住宅、オフィステルはマンションに比べて保証保険の加入審査が厳しい場合があります。契約前にあらかじめ保証加入の可否を確認するのが良いでしょう。
• 保証保険に加入していても、保証事故発生時に保証金を受け取るまで数か月かかる場合がありますので、この点をあらかじめ認識してください。

5. チョンセ詐欺の類型と予防法

5.1 カントンチョンセ（空殻チョンセ）詐欺

カントンチョンセとは、チョンセ保証金と住宅担保ローン（根抵当）の金額の合計が住宅の時価を超える状態を指します。この状態で家主がローンを返済できず競売が進行すると、銀行がまずローンを回収し、残額がほとんどなくなるため、入居者は保証金を返してもらえなくなります。

• 予防法：登記簿謄本で根抵当額を確認し、根抵当＋チョンセ保証金が時価の70%を超えないか計算してください。KB時価または実取引価格を基準に判断します。
• 高リスクタイプ：新築ビラ、多世帯住宅で最も頻繁に発生します。「時価より安いチョンセ」という誘惑に負けないでください。時価より著しく低いチョンセ価格はカントンチョンセの代表的な兆候です。

5.2 二重契約詐欺

二重契約詐欺は、1つの住宅に複数の入居者と契約を結んで保証金を何度も受け取る手口です。すでに他の入居者が住んでいる物件にさらに契約したり、同時期に複数人から手付金を受け取って逃走するケースがあります。

• 予防法：契約前に必ず該当住宅を直接訪問し、現在の居住者がいるか確認してください。転入世帯閲覧（住民センターで可能）を通じて、現在転入している世帯があるか確認できます。残金は必ず入居当日に支払い、即座に転入届をしてください。

5.3 代理人なりすまし詐欺

代理人なりすまし詐欺は、実際の家主ではない人が家主を装ったり、偽造された委任状で代理人のふりをして契約する手口です。偽造された身分証や偽造された印鑑証明書を使用するケースもあります。

• 予防法：登記簿謄本の所有者と契約相手の身分証を徹底的に照合してください。代理人との契約時には所有者に直接電話して確認し、印鑑証明書の真偽を政府24で確認してください。可能であれば、契約当日に所有者本人が出席するよう求めるのが最も安全です。

5.4 「ビラ王」/ギャップ投資詐欺

「ビラ王」詐欺は、一人の個人または法人が数十から数百棟のビラを購入し、チョンセ保証金で追加購入資金を調達する自転車操業方式で運営し、不動産価格の下落や資金不足で保証金返還が不可能になる大規模詐欺です。2022年～2024年に仁川、釜山などで大規模な被害が発生し、社会に大きな衝撃を与えました。

• 予防法：登記簿謄本で所有者を確認した後、その所有者（または法人）が多数の不動産を所有しているか確認してください。同じ建物内の複数の世帯の所有者が同一人物であればギャップ投資の可能性が高いです。また、最近の売買履歴が頻繁な不動産は投機目的の可能性があるため注意してください。
• チェックポイント：所有者が法人の場合、法人設立日が最近かどうか、資本金規模が適切かどうか確認します。不動産仲介業者が特定の物件ばかりを集中的に推薦する場合、その仲介業者と家主の関係を疑ってみる必要があります。

6. 保証金を取り戻すためのガイド

契約満了が近づいたら、保証金を安全かつ確実に取り戻すための準備を早めに始める必要があります。満了直前になって準備を始めてはすでに手遅れの場合があります。

満了2か月前にやるべきこと：

• 家主に契約終了の意思を書面（内容証明または文字メッセージ）で通知します。口頭の通知だけでは法的効力が不確実です。
• 登記簿謄本を再取得し、契約期間中に新たな根抵当や仮差押えが設定されていないか確認します。
• 家主と保証金返還の日程と方法を具体的に協議し、合意内容をメッセージやメールで記録します。
• チョンセ保証金返還保証に加入している場合、保証機関に事故届出の手続きをあらかじめ確認しておきます。

保証金未返還時の対処法（段階別）：

1. 内容証明の発送：保証金返還を要求する内容証明を郵便局から家主に発送します。内容証明は法的証拠力のある文書で、「いつ、いくらの保証金を返還してほしい」という内容を記載します。費用は約3,000～5,000ウォンです。
2. 賃借権登記命令の申請：引越しが必要だが保証金が返還されていない場合、管轄裁判所に賃借権登記命令を申請します。これにより引越しをしても対抗力と優先弁済権を維持できます。申請費用は約3,000ウォンで、裁判所の決定まで1～2週間かかります。
3. 少額事件審判または支払命令の申請：保証金が3,000万ウォン以下の場合は少額事件審判（1回の弁論で迅速処理）を、それ以上の場合は支払命令の申請を通じて法的に保証金返還を請求します。支払命令は相手方が異議を申し立てなければ直ちに執行力を持ちます。
4. 強制執行（競売申請）：判決文または確定した支払命令を得たら、これを根拠に家主の財産（該当不動産を含む）に対して強制執行（競売）を申請できます。

チョンセ保証金返還保証の請求手続き：

• 契約満了後に保証金未返還を確認した場合、保証機関（HUG、SGIなど）に保証事故の届出をします。
• 保証機関が家主に保証金返還を代位請求し、一定期間内に返還がなされない場合、保証機関が入居者に保証金を代位弁済します。
• 必要書類：賃貸借契約書原本、確定日付確認書、内容証明のコピー、保証金入金明細、住民登録謄本など
• 処理期間：保証事故届出後約1～3か月（事案により異なる場合があります）

結論：契約書にあなたの全財産がかかっている

チョンセ・ウォルセ契約は単なる書類手続きではなく、数千万ウォンから数億ウォンに及ぶ財産を守るための最も重要な意思決定です。2024年～2026年のチョンセ詐欺被害事例が示すように、一度の不注意が数年間かけて貯めた財産すべてを失う結果につながりかねません。以下の最終チェックリストを契約前に必ず確認してください。

段階	チェック項目	確認
契約前	登記簿謄本を自分で取得・確認（甲区/乙区）
契約前	建築物台帳の確認（違法建築物、用途）
契約前	根抵当＋保証金が時価の70%以下か確認
契約前	貸主の身元確認（所有者本人かどうか）
契約前	時価調査（実取引価格、KB時価）
契約当日	契約書の10項目の必須記載事項を確認
契約当日	5つの必須特約の記載有無
契約当日	所有者名義の口座にのみ振込
残金支払日	当日付の登記簿謄本を再確認
入居当日	転入届の完了
入居当日	確定日付の取得
入居後	チョンセ保証金返還保証への加入

不動産契約において「面倒だ」「まさか自分にそんなことが」という考えが最も危険です。登記簿謄本1通の取得に1,000ウォン、確定日付の取得に600ウォン、転入届は無料です。この少ない費用とわずかな手間で数億ウォンの財産を守ることができます。逆に、これを怠れば数年間かけて貯めた全財産を一瞬にして失う可能性があります。

契約書にあなたの全財産がかかっています。この記事でご案内したすべての手続きを漏れなく実行し、少しでも疑わしい点があれば契約を保留して専門家（弁護士、法律救助公団、大韓法律救助公団132相談電話）に相談してください。安全な住まいは入念な確認から始まります。